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Quelle garantie pour un prêt immobilier ?
En quoi le choix de la garantie est-il important ?
Lorsque vous négociez un contrat de prêt pour réaliser un projet immobilier (achat, travaux, …), c’est en général la banque qui demande à bénéficier de telle ou telle garantie. Il ne faut pourtant pas hésiter à poser des questions car les différentes garanties envisageables ne sont pas du tout équivalentes.
Quelles sont les principales garanties demandées par les banques ?
Les garanties le plus souvent utilisées sont le cautionnement bancaire et l’hypothèque (avec sa variante, le privilège de prêteur de deniers).
Avec le cautionnement bancaire, c’est une société spécialisée qui s’engage à rembourser le prêt à la banque en cas de défaillance de l’emprunteur. De son côté, l’hypothèque est une sûreté réelle immobilière : elle porte sur l’immeuble financé au moyen du prêt et permet au créancier de faire vendre le bien, par une procédure de saisie immobilière, en cas de non-remboursement du crédit par l’emprunteur.
Comment choisir entre ces deux formes de garanties ?
Plusieurs critères doivent être pris en compte pour choisir la garantie la mieux adaptée à chaque cas : situations familiale et patrimoniale, existence d’autres emprunts, … L’objet du prêt a aussi son importance. Le privilège de prêteur de deniers ne peut, par exemple, être utilisé que pour les prêts qui servent au financement d’un achat immobilier, pas pour ceux qui financent des travaux de rénovation ou d’agrandissement.
Compte-tenu de l’allongement de la durée des emprunts immobiliers, il peut-être opportun de privilégier une garantie souple qui pourra s’adapter à l’évolution de la situation de l’emprunteur. L’hypothèque rechargeable par exemple, qui peut être utilisée plusieurs fois, pour des crédits différents et mêmes des banques différentes.
Vous n’évoquez pas l’aspect financier. Parce que l’hypothèque est plus chère que le cautionnement ?
Le coût de la garantie est un critère de choix important et doit être intégré par l’emprunteur dans son plan de financement. Et, contrairement aux idées reçues, l’hypothèque, et surtout le privilège de prêteur de deniers, ne sont pas toujours plus chers que le cautionnement.
Prenons un exemple, pour un emprunt de 150.000 € sur 15 ans, avec la caution du Crédit logement, l’acquéreur devra régler au départ 1.700 €. Une partie de cette somme lui sera remboursée au terme du prêt, mais sans prise en compte de l’inflation. Pour ce même emprunt, l’hypothèque aurait eu un coût de 2.380 € et le privilège de prêteurs de deniers, un coût de 960 €.
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CSN - Novembre 2009
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